Regelmäßige Kontrollgänge im Mehrfamilienhaus: sinnvoller Umfang

Zweck von Kontrollgängen

Kontrollgänge sind ein zentrales Element der laufenden Objektbetreuung. Sie dienen dazu, Veränderungen am Gebäude und an den Außenanlagen frühzeitig zu erkennen, bevor aus kleinen Mängeln größere Schäden oder Sicherheitsrisiken werden. Anders als die eigentliche Reinigung oder Pflege ist der Kontrollgang eine Sichtprüfung: Der Hausmeister geht bestimmte Bereiche gezielt ab und hält fest, was auffällig ist.

Für Hausverwaltungen und WEGs sind Kontrollgänge auch deshalb relevant, weil sie zur Verkehrssicherungspflicht beitragen. Wird ein Mangel, etwa eine lose Stufe oder eine defekte Beleuchtung, rechtzeitig erkannt und gemeldet, kann er behoben werden, bevor daraus ein Schaden entsteht.

Typische Prüfbereiche

Der Umfang eines Kontrollgangs richtet sich nach der Bauart und Ausstattung des Objekts. Häufig geprüfte Bereiche sind:

• Treppenhäuser und Flure: Beleuchtung, Handläufe, Bodenbeläge, Fluchtwegkennzeichnung

• Keller- und Technikräume: sichtbare Feuchtigkeit, Zustand von Leitungen, freie Zugänge

• Außenanlagen: Wege, Beläge, Zäune, Beleuchtung, Zustand der Bepflanzung

• Müllstandplätze: Sauberkeit, Zustand der Behälter, Zugänglichkeit

• Gemeinschaftsflächen: Fahrradräume, Waschküchen, Spielplätze, falls vorhanden

• Dach und Fassade, soweit ohne Hilfsmittel einsehbar

Nicht jeder Bereich muss bei jedem Gang geprüft werden. Es hat sich bewährt, einen Grundumfang festzulegen, der bei jedem Kontrollgang abgedeckt wird, und ergänzend Bereiche zu definieren, die seltener, aber regelmäßig geprüft werden.

### Jahreszeitliche Schwerpunkte Im Winter rücken Streu- und Räumpflichten sowie der Zustand von Wegen in den Vordergrund, im Herbst die Kontrolle von Laub auf Wegen und Dachrinnen, im Sommer eher Bewässerung und Zustand der Außenanlagen. Ein sinnvoller Kontrollplan berücksichtigt solche saisonalen Schwerpunkte.

Turnus festlegen

Der Turnus für Kontrollgänge sollte sich am tatsächlichen Bedarf des Objekts orientieren und nicht pauschal übernommen werden. Kriterien sind unter anderem die Größe der Anlage, die Nutzungsintensität, die Zahl der Wohneinheiten und ob es sicherheitsrelevante technische Anlagen gibt, etwa Aufzüge oder Tiefgaragen.

In der Praxis wird häufig zwischen kurzen, häufigen Sichtkontrollen im Rahmen anderer Einsätze und ausführlicheren, seltener stattfindenden Rundgängen unterschieden. Für Hausverwaltungen ist wichtig, dass der vereinbarte Turnus klar im Leistungsverzeichnis steht, damit später nachvollziehbar ist, ob er eingehalten wurde.

Abgrenzung zur Fachkontrolle

Kontrollgänge des Hausmeisterdienstes ersetzen keine gesetzlich vorgeschriebenen Fachprüfungen, etwa an Aufzügen, Blitzschutzanlagen oder Feuerlöschern. Diese müssen von entsprechend qualifizierten Fachfirmen durchgeführt werden. Der Hausmeister kann jedoch im Rahmen seiner Sichtkontrolle auf offensichtliche Auffälligkeiten hinweisen, etwa ein abgelaufenes Prüfsiegel oder eine sichtbar beschädigte Abdeckung, und die Verwaltung informieren.

Diese Abgrenzung sollte im Vertrag deutlich gemacht werden, damit keine Erwartungen entstehen, die der Hausmeisterdienst fachlich nicht erfüllen kann und darf.

Dokumentation der Kontrollgänge

Ein Kontrollgang ohne Protokoll verliert einen großen Teil seines Nutzens, weil sich später nicht mehr nachweisen lässt, dass er stattgefunden hat. Ein einfaches Protokoll sollte Datum, geprüfte Bereiche und festgestellte Auffälligkeiten enthalten. Werden keine Mängel festgestellt, ist auch das ein Ergebnis, das dokumentiert werden sollte, um lückenlose Nachweise zu haben.

Bei festgestellten Mängeln empfiehlt sich eine kurze Einschätzung zur Dringlichkeit, damit die Verwaltung priorisieren kann, welche Punkte sofort und welche mit etwas zeitlichem Abstand bearbeitet werden müssen.

Praxis-Tipps für Verwaltungen

Verwaltungen sollten den Umfang und Turnus der Kontrollgänge nicht dem Hausmeisterdienst allein überlassen, sondern gemeinsam mit ihm festlegen und im Leistungsverzeichnis fixieren. Sinnvoll ist außerdem, die Protokolle in regelmäßigen Abständen zu sichten, etwa im Rahmen der Beiratssitzung oder der jährlichen Objektbegehung, statt sie nur bei akuten Anlässen zu konsultieren.

So werden Kontrollgänge zu einem verlässlichen Frühwarnsystem, das Instandhaltungskosten senken und die Sicherheit im Objekt erhöhen kann, ohne dass dafür zusätzlicher Verwaltungsaufwand im Alltag entsteht.

Häufige Fragen